「突撃!」「どこへ?」「そのへんで…」

ジリ貧ワインバーオーナー「かめお」の仕事やら日常やら… ワインとお客様が命の僕らにどうか愛(合い)の手を!
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しばらくこのネタから遠のいておりましたが…


10月24日

新宿区歌舞伎町1-14-6 東京21ビル9階


物件取得してきましたぁ!



14坪しかないお店ですが、内装もほぼ決まり、11月1日の明け渡しまで、あと6日。
更に開店予定日まで20日。

ハイペースでの進行を余儀なくされている…つーかもう現場に入るまでにやる事は大体出来上がってるんですよねぇ。


そんなワケで、ここまで時間と体力と“ヒトナツッコイ”だけが売りの僕のここまで(8/15~10/25)を簡単に解説しときます…いやさせて下さい。

させてくれる方は続きをクリック
       ↓
まず思い返してみましょう。(知らない方は読んでみて下さいね)

8月に僕は「上野でカフェをやります!」と言ってました。
それもその筈、その時点ではアメ横周辺の物件(二件)に申し込みしていて、“そのどっちか”で考えてました。
更に土地柄を考えて、夜よりも昼、平日よりも休日、対象を10代後半~30代前半をターゲットにして店を考えていたのです。

その状況から業態を考えると『カフェ』が最適。
恵比寿や渋谷、表参道にあるようなオシャレなカフェが周りにない事も要因の一つでした。


しかし…


現場に立ってみて、店のイメージを膨らませようとすると、どちらもしっくり来ない。
何度も物件を見て、不動産屋さんから「こんな物件そうそう出ないですよ」と言われても、どう言ったら良いのか分からないけど…



『ここは違う』



そう思ってしまったのだから、僕の店である以上は『ダメ』なんです。

他にもいろいろと問題があり、結局は両方キャンセルしました。

この「いろいろな問題」を、もし開店前にこのブログを見てくれる奇特な方の為に、いくつか挙げておきます。


1.窓から見える景色
これは僕の店が『空間』をひとつの売り物にするからであり、その為に地上階の物件を嫌ったワケですが、そうでなくても外を眺めたときに
「ヘルス~~」「麻雀~~」の看板があったり、隣の壁で覆われているようなものは論外。見える空間がある程度広いことも重要だと思います。


2.専有面積
今まで何回も引越しをし、物件にはうるさい自身があった僕ですが、店舗の取得は勿論初めて。
そこで引っ掛かったのが平米からの坪計算と占有面積でした。
因みに1坪は3.3平米。ただ知らなかっただけです。
問題は『使える広さ』です。業務用厨房として最低限のものを作ると約3坪。更にトイレ、エントランスと非常口の間口などを入れると合計で5坪は取られます。
カウンターだけの店ならそんなに問題ではないのですが、テーブル主体の店はここからレイアウトのスペースが出来ると考えて間違いないです。
僕のイメージは15~20席なので、一人1畳(1/2坪)として15坪必要でした。
そこへ先程の上野の物件のウチの一つが出てきます。
“法定床面積(だったと思う)”が約15坪(50.2㎡)。にやられました。
そこにはエレベーター、階段、窓外の桟まで入ってます。
見学に行ったときに前の借主さんがいらしたことや、倉庫のようにごった返した室内も手伝って空間把握が出来ない。
おまけに窓が塞がっていて外が見えない。
どうも変だと思い、家に帰って調べたところ、占有面積は9.6坪。
因みにそこの家賃は25万(税別)でした。坪単価27000円台。
この世界に入ると個人所有の飲食店は成り立ちません。
向こうがなんと言おうと詐欺に近い。勿論、向こうはそんな事は分かってやってるので、理論武装はカンペキ!
そんなワケで、不動産屋さんと話すときは必ず『占有面積は何平米ですか?』という質問を忘れてはなりません。


3.引渡し時の状態
大きく分けて『スケルトン渡し』『現状渡し』『居抜き』等、いろいろありますが、この辺はサラッと流していいところではありません。
最初に断っておきたいのは“条件”より“内容”だということです。

一番問題が発生しないのが『スケルトン』。
躯体が剥き出しで設備は何も無い(この辺もどこまでがスケルトンなのかにも依りますが)。
1から作って床も壁も屋根もトイレも厨房も自分の好きなものを使えばいい。
そんなワケでトラブルの嫌いな方は、いっそ最初から作ったほうがいいかもしれません。
しかし資金が潤沢でない僕ら起業者は、あるものを活かして節約して行ってもカツカツ。そこで元々が飲食店であれば居抜きを探します。
でもこれも要注意。厨房機材や空調設備を新しくするには引き取り料が掛かりますし、レイアウトも自分の好きな様には出来ない。
特に冷蔵庫やガスレンジ、エアコンは修理が高い。
どれだけ、どのように使っていたのかが重要です。尚、居抜きの場合は譲渡に対しても費用が掛かる場合が多いです。
最後に『現状渡し』。
これは今回、僕が決めた物件もそうですが、前のテナントさんは事務所だったり店舗だったり住居だったりいろいろです。
その使っていたそのままの状態で引き受けるという面では居抜きと一緒ですが、譲渡費用がかからないというのが特徴。
その代わり、飲食の場合はグリーストラップ、配管、配電等に費用が掛かってきます。
僕の場合はトイレさえも造り替えです。
壁も不燃材を使っていない場合があり、その時は張替えしなければなりません。
前(設備を入れた)のテナントさんの使用年数が浅く、設備がちゃんと生きていて、譲渡費用も納得でき、店内もいい感じなら居抜きのほうがオススメではありますが…
そんなものはまずない…とは言いませんが、かなり確立は低いでしょう。
これでも僕も30以上の物件を見てきました。あとは任せてください…運に。

このように、どの条件でも一長一短があり、物件を良く見て、良く話し合ってその物件を把握することが大事です。
スケルトンの場合でも、もしトラブルがあった時のために「どこから自分の範疇で、どこまで貸主の範疇なのか」を見極めておきましょう。


まだスタートもしていないので確かなことは言えませんが、店を開けるまでの重要点はこんなトコだと思います。
勿論、電気の要領、動力の有無、給排水、防災非難器具等のチェックも必要ですので怠ってはいけません…が、この辺は工事をしてくれる専門の方と話していくとどうにかなってしまいます…ある程度は。


僕らはある意味、仕事と生活が同義だったりします。
だから、この時点で自分が快適な空間を作っておくことが、お客様に、そしてスタッフに快適を提供する最低限度だと思うんです。


その為に、思いついて出来ることは何でもやっておく。
それが店主の技量だと思います。
僕の技量もソートー心許ないとは思いますが…


次回は新宿の物件を見つける前後から始めたいと思います。




ではまた…
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